Comment calculer le montant des parts de SCI ?

Vous avez fourni une partie de vos biens immobiliers à une SCI et en retour vous avez eu droit à des parts sociales. Toutefois, pour céder une partie de ces parts ou la totalité, vous devez en connaitre la valeur réelle. Découvrez ici comment la déterminer.

Déterminer l’actif net de la société

Calculer le montant des parts sociales d’une société civile immobilière n’est pas difficile. D’abord, cherchez à connaitre l’actif net de la société. La détermination de l’actif net permet aux associés d’avoir une vision précise de la valeur de l’entreprise. Concrètement, l’actif net représente la somme globale devant rester aux investisseurs si ces derniers décidaient de mettre sur le marché la totalité des biens de l’entreprise après qu’elle ait remboursé toutes ses dettes.

En effet, pour avoir l’actif net de la société, calculez d’abord son actif brut. Pour le faire, il faut prendre en compte tous les éléments qui composent l’actif d’une société à savoir :

les stocks ;
les créances ;
les placements fonciers ;
la trésorerie comptable qui compose l’actif circulant.

Prendre également en compte tous les biens qui ont pour finalité de faire objet de vente ou de consommation lors de l’exercice comptable : il s’agit de l’actif courant.

À côté de ces actifs se trouve également l’actif corporel qu’il ne faut pas négliger. Il s’agit de la valeur de tous les objets de la structure qui sont concrets. On ajoute maintenant tous ces biens au montant du capital immobilier. Le résultat obtenu après l’addition constitue l’actif brut de la société. On se fonde sur ce dernier pour avoir l’actif net, car, celui-ci n’est rien d’autre que la différence entre l’actif brut et le passif de la société.

En d’autres termes, il suffit de d’extraire de l’actif brut l’ensemble des dettes dont la société est détentrice. Cela comprend non seulement des dettes de fournisseurs, mais aussi des dettes relatives aux intérêts bancaires ainsi que celles liées aux comptes courants des associés, etc. C’est donc cette dernière opération qui révèle l’actif net de la société

Diviser l’actif net par le nombre de parts sociales

Pour calculer le montant d’une part sociale dans une SCI, il ne suffit pas de déterminer l’actif net de la société. Il faut encore morceler ce dernier par l’effectif total de toutes les parts que comprend le patrimoine de la SCI. Ceci permet de connaitre le montant d’une part sociale, le prix unitaire.

Mais après l’obtention du prix unitaire, conformément à ce qui se fait d’ordinaire, il est prélevé une décote qui est généralement comprise entre 10 et 20 %. Ce prélèvement se fait sur le montant obtenu pour une part sociale. La décote est un prélèvement qui varie en fonction des parts dans le cadre d’une cession. En effet, la décote sera élevée chaque fois que le coefficient des parts cédées est déficient. En conséquence, si le pourcentage n’est pas faible, le montant à prélever au nom de la décote ne sera pas élevé.

Prenons le cas d’une société civile immobilière qui a comme actif net 200 000 euros et dont le capital est composé de 25 parts sociales. Les associés de la société ont décidé d’une décote de 15 %. Dans ce cas, avant la décote, une part sociale vaut 8 000 euros. Mais après décote, on aura ce qui suit : 8 000 — 8 000*15/100=6800. Le montant définitif de la part sociale est donc 6800 euros.

En résumé, voilà comment calculer le montant d’une part de SCI : déterminer l’actif net puis le diviser par le nombre de parts et enfin appliquer le taux prévu pour la décote et le tour est joué.